消費(fèi)貸利率低至3.2%，經(jīng)營(yíng)貸利率低至3%，但是為什么我卻不能用它們來(lái)提前還房貸呢？

　　很多人或許都受到過(guò)經(jīng)營(yíng)貸等置換房貸的“誘惑”：更低利率、更少利息、且貸款期間不需要償還本金。

　　但鮮少有人會(huì)將這項(xiàng)操作背后的風(fēng)險(xiǎn)明示。

　　正所謂“免費(fèi)的”往往是最貴的，經(jīng)營(yíng)貸等置換房貸，利益之下所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)是房貸貸款人難以承擔(dān)的。更何況，需要層層過(guò)關(guān)才能完成的置換，真的劃算嗎？

　　近期，伴隨著“提前還貸潮”的涌現(xiàn)，“房貸置換”話題再次引發(fā)關(guān)注。

　　經(jīng)營(yíng)貸等置換房貸存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　置換是否會(huì)出現(xiàn)“一頓操作似猛虎，一算收益心里苦”的情況？

　　作為長(zhǎng)期貸款的房貸，持有它真的一無(wú)是處嗎？

　　今天，《金融時(shí)報(bào)》記者特別邀請(qǐng)到了上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛、易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)、中國(guó)光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華，請(qǐng)專(zhuān)家們一起來(lái)聊一下關(guān)于經(jīng)營(yíng)貸置換房貸那些事兒。

　　首先，何為經(jīng)營(yíng)貸？

　　經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。這里需要明確兩個(gè)重點(diǎn)，一是經(jīng)營(yíng)實(shí)體，二是經(jīng)營(yíng)性用途?？梢?jiàn)，經(jīng)營(yíng)貸是必須有經(jīng)營(yíng)才能申請(qǐng)的貸款。

　　而經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是如何操作的呢？

　　需要購(gòu)房者先結(jié)清房貸，再將房屋以個(gè)體工商戶或企業(yè)法人、實(shí)控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個(gè)體工商戶或名下沒(méi)有公司的情況下，就需要借助一些所謂的“貸款中介”提供的殼公司。隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，入股成了借助殼公司最為常見(jiàn)的方式。而借來(lái)結(jié)清房貸的資金，通常被稱(chēng)為“過(guò)橋資金”。

　　這就引出了房貸貸款人以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的第一種風(fēng)險(xiǎn)——借殼風(fēng)險(xiǎn)。

　　要知道，在經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)和續(xù)貸期間，房貸貸款人都必須保有企業(yè)股東的身份。作為股東，需要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況承擔(dān)責(zé)任。如若公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，股東需要承擔(dān)民事、行政乃至刑事責(zé)任。

　　并且，由于是借殼而非實(shí)際擁有經(jīng)營(yíng)，這涉及到了經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的第二種風(fēng)險(xiǎn)——信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），其中特別強(qiáng)調(diào)會(huì)將經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)等相關(guān)問(wèn)題作為各類(lèi)檢查的重要內(nèi)容，依法嚴(yán)格問(wèn)責(zé)，加強(qiáng)聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

　　“信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，一直是金融管理部門(mén)嚴(yán)格監(jiān)管的領(lǐng)域。根據(jù)《通知》，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，將會(huì)立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。同時(shí)，也會(huì)對(duì)借款人的征信帶來(lái)影響?！痹鴦偙硎尽?/p>

　　遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》同樣強(qiáng)調(diào)，經(jīng)營(yíng)貸借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。并且，遼寧銀保監(jiān)局特別提示，經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

　　“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸一旦被查實(shí)，不合規(guī)資金會(huì)被收回，對(duì)于房貸貸款人來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)操作存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　貸款被提前收回便是交易風(fēng)險(xiǎn)之一，這也會(huì)給房貸貸款人帶來(lái)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的第三種風(fēng)險(xiǎn)——抽貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一旦被抽貸，需要在極短時(shí)間內(nèi)歸還全部經(jīng)營(yíng)貸貸款資金。這筆資金往往規(guī)模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉(zhuǎn)壓力?！敝苊A表示。

　　資金如果不能及時(shí)歸還，同樣會(huì)對(duì)個(gè)人征信造成影響。

　　作為經(jīng)營(yíng)貸，貸款期限一般較短，以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，房貸貸款人就需要面對(duì)頻繁續(xù)貸的問(wèn)題。續(xù)貸過(guò)程帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的第四種風(fēng)險(xiǎn)——不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)階段申請(qǐng)較為“輕松”的經(jīng)營(yíng)貸，在未來(lái)存在門(mén)檻提升的可能。

　　“經(jīng)營(yíng)貸是國(guó)家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)一些經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的貸款，在過(guò)去一段時(shí)間，為了助力經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)，經(jīng)營(yíng)貸利率較低。而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，在信貸資金需求出現(xiàn)緊張的情況下，經(jīng)營(yíng)貸的申請(qǐng)條件便可能會(huì)收緊，利率也可能會(huì)上升?！痹鴦偙硎荆诂F(xiàn)有經(jīng)營(yíng)貸到期后，用其來(lái)置換房貸的貸款人便會(huì)面臨續(xù)貸不到或貸款成本增加的可能，這些不確定性會(huì)給貸款人帶來(lái)較多問(wèn)題，可能會(huì)造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　還需要明確的是，房貸貸款人以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，必然要先將房貸結(jié)清，資金不足的貸款人往往需要借助“過(guò)橋資金”，這是經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的第五種風(fēng)險(xiǎn)——過(guò)橋風(fēng)險(xiǎn)。

　　過(guò)橋操作本身就存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，并且可能會(huì)有多方牽扯其中。在沒(méi)有合規(guī)約束的情況下，這些第三方、第四方、第五方等等，都可能會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　并且，一旦過(guò)橋就需要所謂的“過(guò)橋費(fèi)”，這是經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的成本之一。借此，我們也來(lái)聊一下經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，房貸貸款人都需要承擔(dān)哪些成本。

　　首先肯定是“過(guò)橋費(fèi)”。

　　“‘貸款中介’并不會(huì)將資金免費(fèi)出借，這其中會(huì)產(chǎn)生過(guò)橋成本，甚至可能還會(huì)有一些潛在的支出成本，都需要注意。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　其次，在“貸款中介”誘導(dǎo)房貸貸款人以經(jīng)營(yíng)貸置換房貸后，房貸貸款人還需要支付中介費(fèi)用。

　　“收取中介費(fèi)用后，對(duì)房貸貸款人來(lái)講，實(shí)際貸款利率被抬高了。并且，即使看上去需要還款的金額仍少于現(xiàn)有金額，但少還的背后，是個(gè)人承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，因而需要特別審慎考量?！痹鴦偙硎?。

　　此外，專(zhuān)家還提到，借殼公司可能會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)主體的維護(hù)費(fèi)用等，都是房貸貸款人需要承擔(dān)的。而一旦經(jīng)營(yíng)貸利率在幾年后進(jìn)入上行周期，利率上升所帶來(lái)的成本增加，也是房貸貸款人要負(fù)擔(dān)的。

　　事實(shí)上，持有長(zhǎng)期房貸，真的沒(méi)有好處嗎？

　　答案當(dāng)然是否定的。

　　“持有長(zhǎng)期貸款，相當(dāng)于將還款壓力均等化了，用長(zhǎng)達(dá)20年、30年的時(shí)間，用未來(lái)的回報(bào)增長(zhǎng)，來(lái)支撐現(xiàn)階段提前的住房消費(fèi)。并且，由于還款時(shí)間被拉長(zhǎng)，還款壓力會(huì)更為平均，對(duì)日常生活的影響更小?！痹鴦偙硎尽?/p>

　　“貸款期限長(zhǎng)，月供的壓力會(huì)減小。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　“經(jīng)營(yíng)貸即使能貸到10年期的，其實(shí)也是將房貸貸款人的還款期限縮短了。這就意味著，房貸貸款人在這10年間每年或者每個(gè)月要還的金額，實(shí)際上是比原本要多的。雖然總量上可能有所減少，但平均到每個(gè)月來(lái)講，以短期貸款置換長(zhǎng)期貸款，單月的還款壓力會(huì)大很多?！痹鴦偙硎?，“所以長(zhǎng)期貸款最大的好處，是它降低了我們?cè)谀骋粫r(shí)點(diǎn)上的還款壓力，將壓力處理的更為平滑?！?/p>

　　“按揭貸款期限長(zhǎng)，解決了多數(shù)人購(gòu)房需要大筆資金的壓力問(wèn)題，減少了現(xiàn)期資金占用；房貸期限延長(zhǎng)，相應(yīng)月供金額減少，不僅降低房貸逾期違約風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)對(duì)購(gòu)房者日常生活、投資活動(dòng)造成擠占，尤其是其他理財(cái)投資收益高于房貸利率時(shí)，期限越長(zhǎng)越有利；”周茂華表示，“進(jìn)一步，如果考慮通脹因素，房貸期限延長(zhǎng)對(duì)等額本息還房貸者更有利?！?/p>

　　專(zhuān)家還特別提醒房?jī)r(jià)較高城市的購(gòu)房者：“在房?jī)r(jià)高的城市，購(gòu)房壓力大，延長(zhǎng)房貸期限有助于降低月供壓力。尤其是預(yù)期房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)上漲的情況下，首付和月供壓力逐步增加，延長(zhǎng)房貸期限相對(duì)有利?！敝苊A表示。