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地產(chǎn)行業(yè)邁入降利時代 毛利率20%成新紅線?

發(fā)布時間:2022-04-07 14:10:00來源: 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

  本報記者 王麗新

  截至4月6日,以曾跨入“千億元俱樂部”(按全口徑銷售額計)的25家上市房企2021年財報(包括未經(jīng)審計業(yè)績)為樣本,《證券日報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團(tuán)等6家公司歸屬于母公司股東的凈利潤均超過200億元。其中,龍湖集團(tuán)、華潤置地、綠城中國、中國金茂和金輝控股5家該指標(biāo)同比增長,其余20家全部下跌。

  “2021年,百強(qiáng)房企‘增收不增利’日趨嚴(yán)重,凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為9.8%、8.1%,較2020年分別下降2.2個、1.8個百分點(diǎn)?!?中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示,地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制房企盈利空間,未來1年至2年內(nèi),行業(yè)或仍將處在降利時代。

  毛利率降至20%?

  “縮表出清”進(jìn)行時,房地產(chǎn)行業(yè)“唯規(guī)模論”已不再適用,“做大而做不強(qiáng)”的房企已陷入流動性危機(jī)。在行業(yè)低迷時刻,經(jīng)過復(fù)盤、反思與檢討,房企掌舵人開始意識到,房地產(chǎn)行業(yè)靠“激進(jìn)”高杠桿驅(qū)動發(fā)展的時代已結(jié)束。

  相比以往業(yè)績說明會上“銷售目標(biāo)”是主角,今年“均好型”頭部房企均在釋放一個信息:以利潤為導(dǎo)向降本增效,變利潤而非規(guī)模為KPI考核目標(biāo),投資拿地以IRR(內(nèi)部收益率)為準(zhǔn)繩,以非房開業(yè)務(wù)挖利潤蓄水池。

  釋放這一信息的背后,是土地紅利和金融紅利褪去后,行業(yè)盈利能力下滑至比肩制造業(yè),并由此帶來的深刻檢視。

  以2021年財報數(shù)據(jù)為樣本,上述25家房企毛利率全部下跌,下跌范圍從0.01個百分點(diǎn)到17個百分點(diǎn)不等,即便有“利潤王”之稱的中海地產(chǎn)亦下跌超6個百分點(diǎn);若以行業(yè)過往共識的25%毛利率紅線計,僅龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)等7家邁過紅線,若將毛利率紅線降至20%(業(yè)內(nèi)共識為“新紅線”),則有14家房企過線。

  回溯過往3年地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率數(shù)據(jù)來看,據(jù)國金證券統(tǒng)計,2018年至2020年,房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%,跌幅逐年擴(kuò)大。從目前發(fā)布的2021年業(yè)績公告來看,平均毛利率為18.74%,平均凈利潤率為8.21%;而制造業(yè)在2021年的毛利率水平為20.53%,凈利率為7.96%。

  躍過“青銅時代”邁入“黑鐵時代”的預(yù)判,依據(jù)或許在此。所以,交上歸母凈利潤幾乎腰斬的成績單后,萬科董事局主席郁亮在業(yè)績說明會上花了28分鐘反思和剖析,畢竟這是公司上市31年中第3次出現(xiàn)凈利潤下滑。同時,萬科的毛利率也降至21.8%,剛剛擦過新紅線。

  “大家都對毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個共識?!比A潤置地總裁李欣表示,“每家公司的情況不一樣,但是對毛利率水平的目標(biāo)沒有太大差異,回歸到30%甚至以上不太可能?!?/p>

  “2021年龍湖集團(tuán)整體毛利率是25%,地產(chǎn)開發(fā)板塊為23%,這在行業(yè)內(nèi)比較靠前。未來1年至2年內(nèi),2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道,預(yù)計地產(chǎn)開發(fā)毛利率會維持20%水平,集團(tuán)整體毛利率希望保持25%?!饼埡瘓F(tuán)CEO陳序平向《證券日報》記者表示,如果土地市場高杠桿出清,且持續(xù)獲取價格較低地塊的話,地產(chǎn)板塊毛利率未來或可得到修復(fù)。

  “過去,職業(yè)經(jīng)理人投資拿地KPI以‘量’定,保規(guī)模話語權(quán)為先,投資質(zhì)量為次要,即便2%凈利潤率仍要硬頭皮拿地,導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)控不到位,短期償債能力不足,造成‘千億元房企’突破40家,市值破千億元卻不足三分之一?!币晃环科笸锻貤l線內(nèi)部人士向《證券日報》記者表示,經(jīng)過這一輪現(xiàn)實(shí)的沖擊和檢討,一元錢究竟能產(chǎn)生多高效率、創(chuàng)造多少利潤和多少市值,是掌舵人不得不思考和面對的新課題。

  未來估值的支撐在哪里?

  從當(dāng)下供需兩側(cè)調(diào)結(jié)構(gòu)舉措來看,開發(fā)仍舊是目前多數(shù)房企的主營業(yè)務(wù),也依然對利潤池具有決定性作用,但僅靠開發(fā)而無運(yùn)營和服務(wù)性業(yè)務(wù),無法在不脫離客戶基礎(chǔ)和能力圈范圍內(nèi)去開拓房地產(chǎn)新發(fā)展模式,亦無法支撐“有質(zhì)量的發(fā)展”。

  兩個前提非常重要,一是2021年城市化率升至64.72%,商品房銷售額18萬億元,這或許已經(jīng)觸及天花板,正如郁亮所說,“我們要在‘天花板’到來之前做好布局”;二是下場玩家雖然會減少,但若核心還按照“以速度為規(guī)模加法,以杠桿為乘法”的老玩法發(fā)展,終究會“退”出績優(yōu)生陣營,估值也無法獲得投資者充分認(rèn)可。

  以4月6日收盤價計,A股及H股共7家房企總市值均超過1000億元,萬科A為2467億元、中國海外發(fā)展2341億元、華潤置地2257億元、保利發(fā)展為2190億元、龍湖集團(tuán)2117億元、招商蛇口為1290億元以及碧桂園1221億元。

  據(jù)《證券日報》記者觀察,站上2000億元市值陣營的房企具備四個共性特征:一是財務(wù)盤面穩(wěn)健,比如凈利潤規(guī)模均超過200億元,毛利率均超過20%,均是綠檔房企;二是非房開收入占比逐漸提升,其高毛利率水平拉高公司盈利空間;三是土地儲備多集中在一、二線城市;四是評級穩(wěn)定,PE倍數(shù)高。

  在業(yè)內(nèi)看來,如同龍湖集團(tuán)、華潤置地以及中海地產(chǎn)等房企一樣,以非房開業(yè)務(wù)為核心的多元業(yè)務(wù)已經(jīng)做強(qiáng)且步入收獲期,成為集團(tuán)穩(wěn)定現(xiàn)金流來源,且其細(xì)分板塊“學(xué)費(fèi)”多已交完,商業(yè)模式及其可復(fù)制模型均已跑通,已具備探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的能力,這既是布局未來,也是從長期主義理念出發(fā),用戰(zhàn)略定力練就穿越周期的能力,亦是資本市場給予高估值的核心要素之一。

  “房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降利時代后,高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的傳統(tǒng)模式已不再適用,規(guī)模也不再是取勝關(guān)鍵,行業(yè)向著高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn),財務(wù)穩(wěn)健和經(jīng)營水平成為房企必須關(guān)注的重點(diǎn)因素?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示,展望后市,在行業(yè)集中度提升以及競爭加劇的背景下,經(jīng)營管理水平優(yōu)異、財務(wù)狀況穩(wěn)健、多元化發(fā)展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。(證券日報)

(責(zé)編: 陳濛濛)

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