今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端、融資端未見明顯改善，房企資金壓力猶存，在此背景之下，房企在土地投資上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛，導(dǎo)致土地市場(chǎng)交易量及溢價(jià)率低位徘徊。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)供地100個(gè)熱點(diǎn)城市成交金額只有1.63萬(wàn)億元，而在2021年同期則高達(dá)3.14萬(wàn)億元，同比減少48.08%。

　　值得關(guān)注的是，全國(guó)樓市逐漸見底的跡象出現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著新一輪集中土拍開啟，整體土地市場(chǎng)有望走出低谷。

　　賣地超千億元城市由6個(gè)縮至3個(gè)

　　今年上半年，100個(gè)熱點(diǎn)城市賣地金額同比下調(diào)幅度明顯，而且大部分城市土地成交均明顯下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國(guó)賣地最多的100個(gè)熱點(diǎn)城市賣地金額也只有1.63萬(wàn)億元。而在2021年同期，100個(gè)城市賣地金額高達(dá)3.14萬(wàn)億元。由此可見，今年上半年100個(gè)熱點(diǎn)城市賣地金額同比減少48.08%。

　　值得關(guān)注的是，6月最后三天，4個(gè)城市集中土拍。6月30日，杭州第二批集中供地開拍，45宗地塊全部成交，總成交價(jià)約557.2億元。至此，今年上半年杭州土地出讓金收入接近1552億元，再次領(lǐng)跑全國(guó)。6月29日，武漢第二批集中供地收金113億元，寧波第二批集中供地收金161億元。6月28日，合肥第二批集中供地?cái)埥鸪?47億元。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各級(jí)城市賣地?cái)?shù)據(jù)看，2021年上半年有6個(gè)城市賣地超過(guò)千億元，包括杭州、上海、北京、廣州、南京、重慶，而在2022年上半年超過(guò)千億元的城市只有杭州、上海與北京。

　　此外，22城今年首批集中供地共計(jì)成交4969億元，同比下降52.7%；涉宅用地成交面積則不及去年首批集中供地的40%。對(duì)此，張大偉預(yù)計(jì)，2022年土地市場(chǎng)將比2021年有一定下調(diào)。

　　而從全國(guó)樓面價(jià)來(lái)看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年全國(guó)土地成交樓面價(jià)為5512.96元/平方米，創(chuàng)十年內(nèi)次新高，較去年同期小幅下跌1.37%，較去年下半年上漲23.55%。其中，一線城市土地平均溢價(jià)率為3.73%；二線城市土地平均溢價(jià)率為4.83%；三四線城市土地平均溢價(jià)率為4.26%。整體來(lái)看，今年上半年土地市場(chǎng)仍處于歷史低溢價(jià)成交局面，不及去年上半年的水平。

　　值得一提的是，今年上半年，為了提振企業(yè)購(gòu)地意愿，多數(shù)城市均提供了優(yōu)質(zhì)地塊，比如北京第二批集中供地推出了朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊及豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊等。此外，蘇州第二批集中供地共成交20宗地塊，其中有3宗地塊溢價(jià)成交，土地溢價(jià)率都達(dá)到15%。在億翰智庫(kù)分析人士看來(lái)，即使這些地塊達(dá)到了最高溢價(jià)率15%，但其未來(lái)售價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)仍將出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，去化及利潤(rùn)空間都沒有太大壓力。

　　對(duì)于今年上半年土地市場(chǎng)的情況，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，商品房市場(chǎng)恢復(fù)情況以及地塊質(zhì)量高低是房企愿意溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)土地的決定性因素。分城市來(lái)看，合肥、西安的商品房市場(chǎng)恢復(fù)情況較好。其中，自5月以來(lái)，合肥接連優(yōu)化購(gòu)房政策，新房成交量環(huán)比小幅提升，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此合肥地塊成為房企競(jìng)拍熱點(diǎn)。而西安連續(xù)3個(gè)月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上升，在利好政策出臺(tái)后，二手房掛牌量也在持續(xù)攀升，因此房企補(bǔ)倉(cāng)意愿較強(qiáng)。

　　中海、華潤(rùn)置地新增貨值超千億元

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，及時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備資源也是當(dāng)務(wù)之急。但在民營(yíng)企業(yè)頻繁“出險(xiǎn)”(即陷入流動(dòng)性困難)的背景下，一些穩(wěn)健且有國(guó)企、央企背景的房企成為當(dāng)前土地市場(chǎng)上的主角，還有不斷涌現(xiàn)的地方型企業(yè)，如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產(chǎn)等。

　　據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)的1-6月房企累計(jì)新增全口徑貨值，今年1-6月，中海地產(chǎn)新增貨值達(dá)1102.00億元，華潤(rùn)置地及招商蛇口新增貨值分別達(dá)到1012.00億元、927.00億元。

　　其中，6月份，華潤(rùn)置地、招商蛇口等大型央企單月拿地金額超百億元。比如，華潤(rùn)置地成為北京第二批集中供地拿地金額最多的企業(yè)，分別以74.7億元、44.16億元入手北京豐臺(tái)亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，總成交價(jià)達(dá)118.86億元。

　　招商蛇口則在上海第一批集中供地中連奪4宗地塊，耗資169.45億元。此外，招商蛇口還在合肥、溫州分別拿下2宗地塊及1宗地塊，分別耗資46.30億元及27.46億元。

　　從各梯隊(duì)房企新增土地貨值門檻值來(lái)看，也呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企新增土地貨值TOP10的門檻值為324.42億元，同比下降73%；TOP50的門檻值為41.64億元，同比下降83%，TOP100的門檻值為24.03億元，同比下降56%。

　　對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，由于銷售端不見好轉(zhuǎn)，投入的資金難以回流，因此企業(yè)就會(huì)縮減投資支出避免更多地沉淀成本，加上去庫(kù)存及降杠桿的壓力，企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷更加審慎，“寧愿不拿地也不能拿錯(cuò)地”成為共識(shí)。

　　預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將發(fā)力，成交隨之上漲

　　展望2022年下半年，業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為較上半年會(huì)有起色。尤其是隨著房企融資環(huán)境的改善，民營(yíng)房企拿地意愿或逐步增強(qiáng)，但短期難以扭轉(zhuǎn)國(guó)企、央企及各城市城投拿地為主的局面。

　　對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，隨著疫情得到有效控制，樓市銷售端也于5月顯露出回升跡象，房企資金流進(jìn)而得到一定的補(bǔ)給，同時(shí)重點(diǎn)城市將開啟第二、三批甚至第四批集中供地，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)供應(yīng)端將發(fā)力，成交隨之上漲。

　　另外，隨著政策寬松效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院預(yù)計(jì)，下半年土地溢價(jià)率小幅上升，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但整體變化幅度不會(huì)過(guò)大。

　　張大偉也認(rèn)為，從6月土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，全國(guó)樓市逐漸見底的跡象出現(xiàn)了，而房企拿地?zé)崆橛兴謴?fù)，開始從國(guó)企、央企向民企蔓延。隨著杭州、上海等城市將開始新一輪土拍，整體土地市場(chǎng)有望從低谷走出。

　　但在億翰智庫(kù)分析人士看來(lái)，下半年，民營(yíng)房企依舊面臨著較大的債務(wù)償還規(guī)模。相比之下，國(guó)企、央企等資金壓力較小，此類房企依舊保有一定拿地意愿。

　　“土地市場(chǎng)能否回暖更多取決于銷售端狀況。若房企銷售狀況好轉(zhuǎn)，那么部分市場(chǎng)基本面比較好的城市，土拍市場(chǎng)或會(huì)恢復(fù)一定熱度，如蘇州、南京等。但若房企銷售狀況弱于預(yù)期，企業(yè)短期內(nèi)將仍保持審慎拿地的態(tài)度。” 億翰智庫(kù)分析人士如是說(shuō)。

　　新京報(bào)記者 袁秀麗