優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，或迎盈利拐點(diǎn)

　　上市房企租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始邁向“量變”到“質(zhì)變”的過(guò)程，注重盈利增長(zhǎng)而非規(guī)模增長(zhǎng)

　　隨著房企2022年財(cái)報(bào)的披露，其布局多年的住房租賃業(yè)務(wù)也顯露出“現(xiàn)在與未來(lái)”——租賃業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)入“量變”到“質(zhì)變”的過(guò)程，與時(shí)俱進(jìn)優(yōu)化戰(zhàn)略模式，注重盈利增長(zhǎng)而非規(guī)模增長(zhǎng)。與此同時(shí)，隨著保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的支持利好政策陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給租賃業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來(lái)更多可能。

　　3家頭部房企租賃板塊營(yíng)收均超10億元

　　根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)，目前房企還在持續(xù)主動(dòng)經(jīng)營(yíng)公寓且披露營(yíng)收數(shù)據(jù)的，只有萬(wàn)科、龍湖、招商、華潤(rùn)、保利、城投控股等少數(shù)房企。

　　從營(yíng)收來(lái)看，2022年，共有3家住房租賃企業(yè)營(yíng)收突破10億元，分別是萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓和招商伊敦公寓。其中，萬(wàn)科泊寓以32.4億元營(yíng)收行業(yè)領(lǐng)先，龍頭地位穩(wěn)固，2022年，其收入同比增長(zhǎng)12.1%，累計(jì)開(kāi)業(yè)16.66萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn)規(guī)模、營(yíng)收雙增長(zhǎng)。泊寓雖未實(shí)現(xiàn)盈利，但萬(wàn)科總裁祝九勝在2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，泊寓實(shí)現(xiàn)報(bào)表盈利的目標(biāo)不會(huì)改變，并且這個(gè)盈利目標(biāo)是在成本法下(即扣除折舊攤銷后)的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利，這意味著沒(méi)有重新估值。

　　龍湖冠寓方面，2022年租金收入為24.4億元，同比增長(zhǎng)9%。值得注意的是，繼2021年首次實(shí)現(xiàn)盈利后，龍湖冠寓已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，龍湖冠寓2023年預(yù)計(jì)也將有良性的盈利增長(zhǎng)。

　　相比于萬(wàn)科與龍湖，招商蛇口布局租賃業(yè)務(wù)相對(duì)較晚。2022年，招商蛇口長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)全年實(shí)現(xiàn)EBITDA(即稅息折舊及攤銷前利潤(rùn))6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業(yè)務(wù)的EBITDA；全年運(yùn)營(yíng)收入(未扣除租金減免金額)為10.25億元，受到疫情和房地產(chǎn)下行等因素影響，較2021年同期下跌9%。

　　華潤(rùn)有巢雖起步略晚于上述企業(yè)，但近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。據(jù)據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年，華潤(rùn)有巢全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，同比增長(zhǎng)25%；EBITDA為1.48億元，同比增長(zhǎng)20.1%，EBITDA利潤(rùn)率37.8%。

　　值得一提的是，在2022年度財(cái)報(bào)中披露住房租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入指標(biāo)的，還有保利發(fā)展和上海城投控股。其中，保利發(fā)展在租賃住房的經(jīng)營(yíng)收入為8813萬(wàn)元；上海城投控股也開(kāi)始深耕租賃住房，據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前該公司在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5390萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.1%，仍處于租賃爬坡期。

　　市場(chǎng)集中度提速，運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變

　　從規(guī)模來(lái)看，據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，發(fā)布年度財(cái)報(bào)的17家住房租賃相關(guān)企業(yè)中，在營(yíng)房間規(guī)模超10萬(wàn)間的企業(yè)共2家，3萬(wàn)-10萬(wàn)間、1萬(wàn)-3萬(wàn)間的企業(yè)均為3家，企業(yè)數(shù)量占比接近50%。

　　具體來(lái)看，第一方陣的萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓在營(yíng)房間規(guī)模超10萬(wàn)間，雖然規(guī)模增速放緩，但管理規(guī)模遙遙領(lǐng)先。截至2022年底，萬(wàn)科泊寓在營(yíng)房間規(guī)模16.66萬(wàn)間，布局于全國(guó)34個(gè)城市。龍湖冠寓規(guī)模排在上市房企第二位，截至2022年末已開(kāi)業(yè)11.6萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9%。而其他房企品牌在營(yíng)房間規(guī)模與前述兩家相比則有明顯差距。旭輝瓴寓、朗詩(shī)寓、華潤(rùn)有巢在營(yíng)房間規(guī)模位列第二梯隊(duì)，碧桂園碧家、金地草莓社區(qū)、保利N+公寓自營(yíng)房間規(guī)模也超過(guò)1萬(wàn)間。

　　另?yè)?jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年，集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)新增房間數(shù)量累計(jì)9.53萬(wàn)間，排名前十的租賃住房運(yùn)營(yíng)商新開(kāi)房間數(shù)占總數(shù)的近80%，頭部集中效應(yīng)明顯。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出，相較于前兩年各大運(yùn)營(yíng)商高速擴(kuò)張勢(shì)頭，過(guò)去一年，各大企業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭明顯下降，將更多精力從向外擴(kuò)張轉(zhuǎn)為內(nèi)部提升，更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)效益的提升，逐步解決盈利難題。

　　除了不再大規(guī)模拓展房源規(guī)模外，上市房企租賃業(yè)務(wù)的模式也有所調(diào)整。過(guò)去幾年，房企更多注重重資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，但隨著行業(yè)發(fā)展邏輯、模式的轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科泊寓、招商伊敦公寓、旭輝瓴寓、中駿方隅等開(kāi)發(fā)商系長(zhǎng)租公寓紛紛布局輕資產(chǎn)管理，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展路徑。

　　對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析，由于住房租賃行業(yè)商業(yè)邏輯已清晰呈現(xiàn)，住房租賃企業(yè)或以重資產(chǎn)模式通過(guò)金融退出路徑實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，或以輕資產(chǎn)管理上市實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。不管選擇哪個(gè)模式，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高質(zhì)量管理都是必要條件，因此，各企業(yè)在規(guī)模拓展方面愈加審慎，腳步愈發(fā)穩(wěn)健，這也有利于住房租賃行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

　　地方國(guó)企嶄露頭角，保租房REITs持續(xù)擴(kuò)容

　　在政策利好下，國(guó)企背景的華潤(rùn)有巢、基金領(lǐng)投的微領(lǐng)地，以及地方城投背景的上海城投寬庭都紛紛布局租賃市場(chǎng)，尤其是地方國(guó)企，在過(guò)去的一年中，以“重石壓艙”之勢(shì)深耕地方區(qū)域。

　　從保障性租賃(簡(jiǎn)稱“保租房”)社區(qū)來(lái)看，地方國(guó)企強(qiáng)勢(shì)入場(chǎng)。2022年，包括上海城投、城方、浦發(fā)有家、寶地資產(chǎn)友間公寓在內(nèi)的多個(gè)R4(租賃社區(qū))項(xiàng)目入市。對(duì)此，于小雨分析，地方國(guó)資企業(yè)加碼保租房建設(shè)，既可以完成保障房籌建指標(biāo)，還可以發(fā)揮國(guó)有企業(yè)穩(wěn)定器、壓艙石作用，以其優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品引領(lǐng)和保障租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展。

　　值得一提的是，隨著國(guó)家大力發(fā)展保租房，行業(yè)賽道明顯拓寬，同時(shí)，隨著保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等支持政策的陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，為租賃相關(guān)業(yè)務(wù)的加速發(fā)展帶來(lái)了可能。

　　去年12月9日，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市，為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房公募REIT。此外，招商蛇口也將重資產(chǎn)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)列為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲(chǔ)備，招商蛇口管理層在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上多次提及：“公司正在積極部署租賃住房REITs的賽道，未來(lái)以REITs作為退出通道的資產(chǎn)交易，會(huì)形成一個(gè)常態(tài)化的安排。”

　　據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，除已發(fā)行的4只保租房REITs外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項(xiàng)目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目等都在積極推進(jìn)中。對(duì)此，于小雨認(rèn)為，這些項(xiàng)目均位于人口基數(shù)龐大、城市青年人群租房壓力較重的城市，作為REITs發(fā)行底層資產(chǎn)的項(xiàng)目，面臨的運(yùn)營(yíng)壓力較小，只要底層資產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量足夠優(yōu)質(zhì)，預(yù)計(jì)REITs發(fā)行過(guò)程也將十分順利。

　　房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(zhǎng)相國(guó)良分析稱，“微利”始終是圍繞長(zhǎng)租行業(yè)的重要標(biāo)簽。不過(guò)，隨著REITs等相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，能夠給長(zhǎng)租公寓帶來(lái)真正的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　采寫/新京報(bào)記者 張曉蘭