“我的房貸利率已經(jīng)下調(diào)了。”9月25日一早，北京市民陳先生查看銀行APP時發(fā)現(xiàn)，他名下的首套房貸利率已經(jīng)較此前下調(diào)了10個基點至4.3%，LPR(貸款市場報價利率)不加點。而家在濟南的畢先生首套房貸利率則從此前的4.89%下降到了4.3%，降幅達到了59個基點。

　　據(jù)新京報記者了解，當日各家銀行主動調(diào)整存量首套房貸利率，多地存量房貸客戶的利率已經(jīng)調(diào)整完畢。建設銀行相關負責人表示，根據(jù)初步統(tǒng)計，約九成符合調(diào)整條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利。

　　另據(jù)機構(gòu)測算，此次存量房貸利率平均降幅約80個基點，對100萬元、25年期、原利率為5.1%的存量房貸，每年可節(jié)約利息支出超過5000元。

　　有銀行人士指出，存量首套房貸利率調(diào)整短期內(nèi)將對銀行凈息差形成一定壓力，但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規(guī)范住房信貸市場秩序。而從7月至今，銀行房貸集中提前還款的客戶數(shù)量已有明顯下降。

　　關注 1

　　部分人房貸利率一次性下調(diào)百余點

　　9月25日一早，各地銀行已經(jīng)紛紛調(diào)降了符合標準的存量首套房貸利率。由于房貸利率因人而異、因地不同，因此本次調(diào)降利率的幅度各不相同。在新京報記者采訪的調(diào)降存量房貸客戶中，部分人利率一次性下調(diào)了百余點。

　　“我是2019年5月在鄭州買的房，7月辦理的房貸，當時按照基準利率上浮20%定價。轉(zhuǎn)LPR利率后執(zhí)行的是LPR+108個基點?！币晃秽嵵菔忻駨埮扛嬖V新京報記者，此次銀行通知下調(diào)房貸利率后，她的房貸利率一次性調(diào)整到了LPR不加點，即其利率此次下調(diào)了108個基點至4.3%。

　　在濟南的畢先生表示，他是在2019年購房后開始還貸，此次調(diào)整后，他的利率則從此前的4.89%下調(diào)到了4.3%(LPR不加點)，即下調(diào)了59個基點。

　　相較于張女士和畢先生一次性調(diào)整了50個基點以上，也有部分存量房貸客戶直言，雖然這次調(diào)整利率有所下降，但下降幅度確實很少。北京地區(qū)的王先生表示，他是在2020年10月以后購房的，當時首套房貸利率是LPR+55.1個基點。而目前新的利率為LPR+55個基點，也就是說他的房貸利率僅下調(diào)了0.1個基點。

　　普華永道中國內(nèi)地金融業(yè)合伙人胡亮表示，北京、上海、深圳等一線城市的存量房貸利率已經(jīng)比較高，房貸利率調(diào)整的影響相對有限。二線以下城市房貸利率調(diào)整的影響將相對更大。

　　關注 2

　　已有二套轉(zhuǎn)首套房貸利率完成調(diào)整

　　目前已有部分“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸利率完成調(diào)整。

　　北京地區(qū)的楊女士表示，由于考慮到孩子上學問題，她在去年將自家的房子賣掉換成了一套學區(qū)房。但她換房時北京還未執(zhí)行“認房不認貸”的相關規(guī)定，因此她按照工行北京地區(qū)的二套房貸利率LPR+105個基點的標準，辦理了購房貸款。

　　今年9月北京市多個部門發(fā)布的“個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知”顯示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

　　“當時也沒想太多，畢竟孩子教育問題優(yōu)先，所以也就買了房子。”楊女士透露，此次存量房貸利率調(diào)整之后，她的利率已經(jīng)調(diào)降至LPR+55個基點，即下調(diào)了50個基點。而她的“二套轉(zhuǎn)首套”并沒有自己申請，是銀行自動調(diào)整的。

　　不過，多數(shù)銀行均需要客戶先申請“二套轉(zhuǎn)首套”后再主動向銀行申請存量房貸利率調(diào)整。

　　農(nóng)業(yè)銀行表示，如果客戶不是首套住房貸款，但當前實際住房情況已經(jīng)符合房屋所在城市首套住房標準，可在農(nóng)行掌上銀行中申請貸款利率調(diào)整。

　　建設銀行相關負責人亦表示，9月25日起，客戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道的“存量房貸利率調(diào)整”功能，上傳首套房貸有關證明材料，也可通過線下網(wǎng)點、貸款經(jīng)辦機構(gòu)等渠道提交申請。

　　關注 3

　　廣發(fā)銀行：提前還貸呈逐月遞減趨勢

　　對于存量房貸利率調(diào)整此次大規(guī)模普降，建設銀行相關負責人表示，存量首套房貸利率調(diào)整能夠減輕居民利息負擔，并且促進消費。此次調(diào)整將會對商業(yè)銀行的利息收入及凈息差產(chǎn)生一定壓力，但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規(guī)范住房信貸市場秩序，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“從7月份央行首次公開表態(tài)將引導存量房貸利率下調(diào)至今，我行按揭貸款的還款客戶數(shù)量已有明顯下降?！睆V發(fā)銀行北京市分行相關負責人透露，從數(shù)據(jù)來看，7月以來提前還房貸客戶數(shù)量呈現(xiàn)出逐月遞減趨勢，目前9月提前還款客戶數(shù)已較7月大幅下降60%以上。

　　此外，胡亮表示，此次存量房貸利率調(diào)整，從房貸利率方面來看，可能會對銀行業(yè)短期利潤形成一定的壓力，但銀行也會通過其他方式來緩沖這些壓力的影響，中長期來看影響比較有限，可能還會給銀行穩(wěn)定房貸提供更好的機會。

　　“未來一段時間個人房貸規(guī)模將有望企穩(wěn)回升，但對不同銀行的影響將有所差異，這取決于銀行自身對房貸市場的布局?！焙令A計，在短期內(nèi)，存量房貸利率的調(diào)整對房貸占比較大的銀行將產(chǎn)生一定影響；但對存量房貸占比較小的銀行而言，房貸仍將是相對安全、回報較好的貸款業(yè)務。

　　新京報記者 姜樊

　　■ 釋疑

　　為何業(yè)主存量房貸利率下降幅度不同？

　　基于二、三線城市之前公布的房貸利率政策下限，此前貸款利率高且當?shù)卣呃氏孪薜偷臉I(yè)主享受到的政策利好較大。以鄭州為例。鄭州一位業(yè)主在2020年10月簽訂房貸合同，其時當?shù)氐恼呃氏孪奘荓PR+5個基點；此次調(diào)整，這位業(yè)主的貸款利率從4.795%下降到4.35%，每月還款額降低了約364元。

　　再以成都為例。某業(yè)主2020年8月簽訂房貸合同，房貸利率由此前的LPR+123個基點(即5.43%)下調(diào)到4.2%，每月還款額下降了900元。

　　為什么有的業(yè)主下降到當前LPR數(shù)值4.2%，有的卻下降到4.3%呢？原因在于本次存量房貸利率調(diào)整的是加點部分，不涉及LPR取值調(diào)整。如果是浮動利率，存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據(jù)政策規(guī)定和合同約定，每年調(diào)整一次，通常在每年1月1日或貸款發(fā)放日的“對月對日”調(diào)整(具體在貸款合同中有約定)，調(diào)整時適用當時的LPR。

　　例如，若合同約定的LPR調(diào)整日期為“每年1月1日”，那么貸款人目前適用的LPR是2022年12月發(fā)布的5年期以上LPR(4.3%)；若合同約定的LPR調(diào)整日期為貸款發(fā)放日的“對月對日”，而貸款發(fā)放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調(diào)整一次，那么貸款人目前適用的LPR是2023年6月發(fā)布的5年期以上LPR(4.2%)，因此會產(chǎn)生不同數(shù)值的差異。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“從目前的案例來看，有的業(yè)主累計下降幅度在80-90個基點左右，也有業(yè)主下降40-50個基點，他們每個月的房貸壓力都減輕了。”

　　新京報記者 徐倩