優(yōu)化房貸政策關(guān)鍵在精準(zhǔn)
近一周,北京、上海房地產(chǎn)新政的落地工作正在有序開(kāi)展。12月15日,北京地區(qū)多家商業(yè)銀行宣布,新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行最新政策下限,非城六區(qū)首套、二套房利率最低可降至4.2%、4.75%,城六區(qū)首套、二套房利率最低可降至4.3%、4.8%。
北京、上海宣布調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。以北京為例,僅從住房信貸政策的角度看,新政不再區(qū)分普通住宅、非普通住宅,首套房首付比例統(tǒng)一降至30%;二套房則按城六區(qū)、非城六區(qū)劃分,首付比例分別為50%和40%。此前,首套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為35%、40%,二套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為60%、80%。與此同時(shí),自12月15日起,北京新發(fā)放的城六區(qū)首套、二套房利率政策下限分別降至4.3%、4.8%,非城六區(qū)首套、二套房利率政策下限分別降至4.2%、4.75%。調(diào)整前,北京首套、二套房利率政策下限分別為4.75%、5.25%。
在眾多市場(chǎng)觀點(diǎn)中,最引人注意也最亟待厘清的疑問(wèn)是,政策調(diào)整是否會(huì)推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲。正確看待這一問(wèn)題,要理解住房信貸政策的差別化特征,要看懂住房信貸政策因城施策、精準(zhǔn)執(zhí)行的客觀事實(shí)。
從地方層面看,北京調(diào)整后的住房信貸政策仍強(qiáng)調(diào)差別化、精準(zhǔn)化特征,并非“一刀切”。首先,此次調(diào)整主要聚焦首套房,相比之下,二套房的首付比例、貸款利率仍有較高門檻。其次,雖然首套房利率政策下限降至4.2%,但仍高于全國(guó)政策下限,“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。況且,并非所有人都能拿到最低貸款價(jià)格,各銀行在實(shí)施過(guò)程中,會(huì)結(jié)合購(gòu)房者的個(gè)人資質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,科學(xué)合理確定具體的利率水平。再次,房貸利率仍采取“新人新辦法、老人老辦法”,最新的房貸利率政策下限只適用于自12月15日起發(fā)放的貸款,這符合政策“管熱也管冷”、不同時(shí)期具體問(wèn)題具體分析、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的初衷。
從全國(guó)層面看,住房信貸政策仍堅(jiān)持“因城施策”原則,且精準(zhǔn)性日益增強(qiáng)。以房貸利率為例,其調(diào)整優(yōu)化的邏輯是,全國(guó)給出一個(gè)利率政策下限,在此基礎(chǔ)上,各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系,決定是否加點(diǎn)以及加多少。2022年12月,“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”建立,政策的雙向性、動(dòng)態(tài)性、穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降,那么該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷氏孪?。但是,如果該城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性上漲苗頭,它將及時(shí)退出支持政策,恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房利率下限。
最后要說(shuō)的是,“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。接下來(lái),要圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),進(jìn)一步增強(qiáng)住房信貸政策的精準(zhǔn)性,科學(xué)研判、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策、精準(zhǔn)實(shí)施好差別化住房信貸政策,更好地支持剛性和改善性住房需求。 (作者:郭子源 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào))
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