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(經(jīng)濟觀察)住房“以舊換新”須算清“三筆賬”

發(fā)布時間:2024-04-09 16:52:00來源: 中國新聞網(wǎng)

  中新社北京4月8日電 題:住房“以舊換新”須算清“三筆賬”

  中新社記者 龐無忌

  “以舊換新”的熱潮蔓延至房地產領域。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,2023年以來,中國已有超30城表示支持房子“以舊換新”。

  對于住房這種使用壽命更長、價格更高、消費者購買決策更為慎重的“特殊商品”,“以舊換新”的操作難度高于手機、家電等商品,但清掃交易障礙、促進流通,對于整體市場活力恢復的效用也會更大。

  如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環(huán)起來,從而帶動一二手房市場聯(lián)動?答案可能在于算清“三筆賬”。

  其一,購房者“換房賬”要先算清。

  “老房子賣不掉,新房子買不了?!辟u掉老房子是房屋置換鏈條的起點,只有真正解決賣房問題,房屋置換鏈條才有暢通的基礎。

  對購房者來說,“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了賣房問題。

  目前中國各地推出的“以舊換新”政策并不相同。比如:鹽城、蘇州、沈陽等地發(fā)放“以舊換新”購房補貼。寧波、濟南、淄博等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產經(jīng)紀機構,購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源,由委托的房地產經(jīng)紀機構優(yōu)先出售舊房。另一種更為有效的方式可能是地方國企等直接收購舊房。蘇州太倉市和相城區(qū)、鄭州、連云港等地就是由國企或開發(fā)商直接收購舊房,所得款項用于購買相應項目新房。

  比如:江蘇省南通市海安市的商品房“以舊換新”政策,是由購房業(yè)主拿出手上原有住房,與意向購買的商品房開發(fā)項目議價,雙方協(xié)商約定合理價格后,過戶給開發(fā)商或開發(fā)商指定的對象,舊房價值開具等額定向房票,用于支付新房首付款,舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后,置換成功。

  需要看到,目前收購式的“以舊換新”大多為試驗性,可選擇的商品房項目也有一定限制。在換房前,購房者需要先看舊房是否符合條件,能否接受舊房的評估價,算好賬之后再行動。

  其二,開發(fā)商“一買一賣賬”要算清。

  在房地產供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下,由地方國企或指定開發(fā)商出面收購舊房,有助于縮短交易周期、啟動住房改善鏈條。但部分開發(fā)商賣新房、收購舊房的“一買一賣”是否實現(xiàn)盈虧平衡?這一問題關系到“以舊換新”政策的可持續(xù)性。

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒,低價收購一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房,用作保障性租賃住房或者人才房,這是合理的。但大規(guī)模收購或難以實現(xiàn):一方面企業(yè)受到財力和債務約束,另一方面如果沒有更好的方法匹配供需,或導致房源消化不良。

  易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則表示,江蘇海安將收購來的房源交由資管公司運營,同時優(yōu)先考慮用于人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房,是個可行路徑。

  其三,地方舊房“利用運營賬”要算清。

  收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源?嚴躍進建議,地方應做好“活化利用”,比如引入建材和裝修企業(yè)對舊房源進行改造,以實現(xiàn)房源的保值增值。鄭州市表示,后續(xù)會對城投公司收購來的二手房源進行改造,用于當?shù)乇U闲宰赓U住房。

  李宇嘉建議,政府應充分發(fā)揮公共服務職能,搭建信息平臺,連接買賣雙方、中介機構,確保房源信息的真實性、客戶需求的真實性以及價格的透明度,從而高效匹配供需,降低交易成本。同時,他認為,應進一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老舊小區(qū)改造,提升房源的宜居性與舒適度,最終依靠市場力量推動存量房與新房市場良性循環(huán)。(完)

(責編:陳濛濛)

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