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降首付、降利率! 京滬樓市新政落地,影響幾何?

左宇坤 發(fā)布時(shí)間:2023-12-15 09:22:00來(lái)源: 中國(guó)新聞網(wǎng)

  中新網(wǎng)12月15日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)一日之內(nèi),幾大樓市關(guān)鍵政策在京滬兩個(gè)關(guān)鍵城市接連出臺(tái)。

  12月14日,北京、上海先后發(fā)布樓市新政,均包含差別化調(diào)整首套及二套房的首付比例,調(diào)降房貸利率,以及對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后,一線(xiàn)城市的又一次大動(dòng)作。

  北京、上??梢苑Q(chēng)得上是全國(guó)樓市的“最強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)”。重磅新政的落地,將會(huì)帶來(lái)哪些利好?又會(huì)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣影響?

北京一景。 <a target='_blank' href='/' ><p  align=中新網(wǎng) 左宇坤 攝">

  北京住宅。 中新網(wǎng)左宇坤 攝

  降低首付款比例

  據(jù)北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》,北京市首套住房個(gè)人住房貸款(含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款)最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%;二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)(東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū))50%、非城六區(qū)40%。

  “北京原來(lái)首套房首付比為普宅35%、非普宅40%,二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調(diào),特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個(gè)百分點(diǎn),購(gòu)房門(mén)檻明顯降低?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出。

  同日,據(jù)“上海發(fā)布”微信公眾號(hào),上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%,二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。另外,在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū),二套住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

  易居研究院整理的數(shù)據(jù)顯示,上海調(diào)整前的首套房首付比為35%,二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。

  “以600萬(wàn)總價(jià)的二套房購(gòu)置為例,過(guò)去首付比例為70%,其首付款需要支付420萬(wàn);新政下其首付比例為50%,首付款則為300萬(wàn),即減少了120萬(wàn)的首付款支出;如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域,首付比例為40%,首付款則為240萬(wàn),減少了180萬(wàn)的首付款支出?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,首付比例下降,直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門(mén)檻。

  降低房貸利率下限

  北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來(lái)看,城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)+10個(gè)基點(diǎn)、不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn);非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個(gè)基點(diǎn)。中指研究院指出,相比于原來(lái)首套加55個(gè)基點(diǎn)、二套加105個(gè)基點(diǎn),房貸利率均明顯下調(diào),進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。

  此外,北京還延長(zhǎng)貸款年限至30年,同樣有利于降低購(gòu)房者單月的還款壓力。

  上海將首套房利率下限調(diào)整為不低于LPR-10個(gè)基點(diǎn),二套房利率下限調(diào)整為不低于LPR+30個(gè)基點(diǎn)。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套住房利率下限調(diào)整為不低于LPR+20個(gè)基點(diǎn)。

  “以200萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,過(guò)去房貸利率為5.25%,月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計(jì)算,月供為10134元。如此對(duì)比,新政前后月供減少了910元。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,房貸利率下降,直接降低了月供或按揭貸款成本。

上海掠影。 范宇斌 攝

  上海掠影。 范宇斌 攝

  調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

  自2014年現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布以來(lái),時(shí)隔9年北京再對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。中指研究院對(duì)比前后標(biāo)準(zhǔn)指出,差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調(diào)整為144平方米以下。五環(huán)內(nèi)成交單價(jià)上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六環(huán)成交單價(jià)上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六環(huán)外成交單價(jià)上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出,和深圳的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整對(duì)比可發(fā)現(xiàn),深圳直接取消了總價(jià)的要求,而北京則是對(duì)總價(jià)線(xiàn)做了調(diào)整,對(duì)于總價(jià)依然是有要求的。

  “從北京普通住宅的調(diào)整來(lái)看,在北上深中屬于最為嚴(yán)格,不但限定了單套面積,也限定了單價(jià)。對(duì)價(jià)格的上限進(jìn)行了更為清晰的界定,也突出了對(duì)‘房住不炒’基調(diào)的堅(jiān)持。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為,由于北京的大量新增供應(yīng)都在五環(huán)外,這一調(diào)整本身更有利于外圍區(qū)域新房去化,以及五環(huán)內(nèi)二手房熱度回升。

  上海的調(diào)整情況,則一是優(yōu)化了標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定條件,剔除價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);二是適度提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn),從140平方米提高至144平方米。

  “普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策,此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)以住房物理要素作為認(rèn)定條件,較大幅度提高普通住房的覆蓋面,讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。“嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

  對(duì)整體熱度提升料將起到較大作用

  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,本次北京、上海的政策調(diào)整整體力度較大,涉及面較廣,從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻上全面發(fā)力,釋放了更加積極信號(hào),對(duì)當(dāng)?shù)匾约叭珖?guó)市場(chǎng)情緒均將帶來(lái)積極引導(dǎo)。

  “新政有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放,特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升,預(yù)計(jì)將進(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。”陳文靜表示。

  “降低購(gòu)房門(mén)檻,讓更多有購(gòu)買(mǎi)力的人群入市,提高二手房和新房的去化,緩解業(yè)主和開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房的預(yù)期,從而減緩二手房掛牌增加的趨勢(shì)。同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)交易循環(huán),緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢(shì),實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)增長(zhǎng)的雙重目的。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

  本次調(diào)整后再看兩地樓市的限制性措施,除了限購(gòu)政策外已基本“一步到位”。張波認(rèn)為,“預(yù)計(jì)明年一季度末會(huì)根據(jù)市場(chǎng)反饋再進(jìn)行政策跟進(jìn),最值得關(guān)注的是限購(gòu)的放松,這也是一線(xiàn)城市中政策效力最為明顯的。”

  新政對(duì)兩地樓市的促進(jìn)效果值得期待,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)12月下半月的一二手成交量將迎來(lái)一波明顯上漲,2024年一季度市場(chǎng)將會(huì)明顯企穩(wěn),有望出現(xiàn)一個(gè)“小陽(yáng)春”。(完)

(責(zé)編: 王東)

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