一季度，樓市企穩(wěn)的跡象進(jìn)一步明晰。3月份，全國(guó)房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也達(dá)到2019年上半年水平。但在房企推盤力度預(yù)期減弱、積壓需求釋放后的二季度，回暖行情能否得到延續(xù)，業(yè)界仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了2023年1~3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示， 1—3月份，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%。

　　與前兩月相比，商品房銷售面積的同比累計(jì)降幅明顯收窄，銷售金額實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。1—2月份，商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降3.6%和0.1%。其中，住宅銷售面積下降0.6%，住宅銷售額增長(zhǎng)3.5%。

　　單月來(lái)看，據(jù)第一財(cái)經(jīng)測(cè)算，今年3月全國(guó)商品房銷售了14813萬(wàn)平方米和15096億元。銷售金額高于去年同期，也超過(guò)了2019年3月份的14236億元。

　　3月銷售回暖背后既有季節(jié)性因素，也和部分城市購(gòu)房者預(yù)期改善有關(guān)。

　　國(guó)盛證券分析師金晶認(rèn)為，3 月份是傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，今年“小陽(yáng)春”提前至 2 月初到來(lái)，2-3 月均為小陽(yáng)春階段。期間，房企加大推盤力度搶跑客戶，重點(diǎn)城市的供應(yīng)量有明顯增長(zhǎng)。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2023 年 3 月重點(diǎn) 30 城供應(yīng)環(huán)比大增164%；一季度累計(jì)成交規(guī)模上浮，同比上漲 21%。

　　房企在售項(xiàng)目折扣力度減弱，亦支撐了銷售價(jià)格回暖。當(dāng)月，萬(wàn)科、招商、金地等頭部房企仍在不同區(qū)域推出了重點(diǎn)針對(duì)現(xiàn)房的營(yíng)銷活動(dòng)，但整體折扣回升至 95 折以上，僅少數(shù)清棟特價(jià)房折扣力度達(dá)到 85 折以下。

　　前三月，樓市利好政策持續(xù)釋放，累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策超180次。3 月多地繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率，并提高公積金貸款額度，促進(jìn)樓市溫和復(fù)蘇。

　　與此同時(shí)，為落實(shí)“保交樓”目標(biāo)，多地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持力度，并通過(guò)運(yùn)用保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-3月，房屋竣工面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)14.7%，其中住房竣工面積同比增長(zhǎng)16.8%。

　　伴隨商品房銷售的快速回暖，居民中長(zhǎng)期貸款明顯增多。央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月，以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加 6348 億元，同比多增 2613 億，超過(guò) 2021 年同期的 6239 億元。

　　但也有行業(yè)人士認(rèn)為，這一超預(yù)期數(shù)據(jù)是否反映出地產(chǎn)銷售韌性，仍待觀望。目前，不宜高估居民住房消費(fèi)的內(nèi)生修復(fù)高度。3月，居民存款新增規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高，“超額儲(chǔ)蓄”繼續(xù)增加。

　　樓市的弱復(fù)蘇也體現(xiàn)在城市分化上。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度70城房?jī)r(jià)指數(shù)，3月份，超九成(64個(gè))城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，但“普漲”之下，漲幅分化依然嚴(yán)重。

　　以二線城市為例，3月份整體環(huán)比漲幅達(dá)到0.6%，為近四年來(lái)較高水平。其中，成都、重慶、天津、武漢等地一季度新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅維持在0.5%以上；而東北城市大連的新房?jī)r(jià)格則連跌了18個(gè)月。

　　“這一輪房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出急漲的形態(tài)、普漲的趨勢(shì)，但可持續(xù)性不足?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出對(duì)此輪樓市復(fù)蘇“急漲急跌”的擔(dān)憂。

　　他表示，往年，樓市“小陽(yáng)春”自3月份開(kāi)啟后，會(huì)一直延續(xù)到4月初，并與5月份的小長(zhǎng)假促銷以及上半年開(kāi)發(fā)商“沖業(yè)績(jī)”銜接。但今年一季度，有的開(kāi)發(fā)商在1-2月已完成全年銷售計(jì)劃的40%-50%。從三月底開(kāi)始，無(wú)論是一線城市還是三四線城市，均出現(xiàn)了看房量和成交量連續(xù)下行的現(xiàn)象。

　　金晶亦認(rèn)為，目前，樓市“小陽(yáng)春”已經(jīng)接近尾聲。

　　展望后市，億翰智庫(kù)地產(chǎn)研究總監(jiān)于小雨表示，短期內(nèi)，市場(chǎng)熱度仍處于溫和恢復(fù)的過(guò)程，并不會(huì)得到顯著改善。至于需求回暖，需要綜合評(píng)估購(gòu)房者及企業(yè)的能力和預(yù)期。

　　“從節(jié)奏來(lái)看，不是會(huì)持續(xù)性修復(fù)，波段性會(huì)比較強(qiáng)。從2月份一直持續(xù)下去是比較難的?！庇谛∮攴Q，一方面，現(xiàn)在，樓市投資性需求基本上不存在，對(duì)于剛需性和改善性需求，無(wú)論是釋放節(jié)奏還是對(duì)銷售面積及金額的改善作用，都會(huì)相對(duì)較慢；另一方面，低能級(jí)的城市的銷售更具波段性，可能會(huì)呈現(xiàn)短期數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好但再下滑的態(tài)勢(shì)；此外，由于目前樓市復(fù)蘇主要體現(xiàn)在“量”上，“價(jià)”的回歸還沒(méi)有達(dá)到上漲預(yù)期。在彈性較弱的情況下，量對(duì)價(jià)的帶動(dòng)作用也會(huì)產(chǎn)生一定的抑制效果。（作者 吳斯旻）