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北京“多校劃片”促學區(qū)房降溫 有房降價百萬賣不動

曹政 發(fā)布時間:2020-07-31 08:56:00來源: 北京日報客戶端

  西城區(qū)豐匯園小區(qū),十幾棟不算高的住宅樓不起眼,都是20多年的老樓,外墻也褪了色。但這個小區(qū)一直被二手房中介熱捧,一套50多平方米的“老破小”動輒上千萬元。

  “豐匯園這套房子已經(jīng)降了100萬,您考慮看看嗎?”離小區(qū)最近的一家中介門店,經(jīng)紀人常蔚剛剛被客戶掛了電話,臉上難掩失落。

  根據(jù)西城區(qū)教委今年4月底發(fā)布的新規(guī),自7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請入小學時將不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。隨著入學新政即將生效,在金融街干了10年經(jīng)紀人的常蔚正經(jīng)歷從業(yè)以來最震撼的時刻:多個熱門小區(qū)成交量腰斬,“最牛學區(qū)房”價格也不再堅挺。

  降價百萬還沒賣出去

  59平方米,兩室一廳,報價1100萬元——常蔚推薦的這套房掛了兩個多月還沒賣出去。

  如果只從戶型、樓齡、小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務來看,豐匯園小區(qū)的房子并不值這個價。推高房價的原因除了金融街附近的好地段外,還因為對口學校是宏廟小學。

  宏廟小學是北京名校,已有100多年的歷史。為了讓孩子順利入學,每年四五月入學政策一出,很多家長都盤算著購買豐匯園等宏廟小學“劃片”小區(qū)里的房子,“站”到入學順位的第一梯隊里。

  今年西城入學新政發(fā)布后,為了趕上末班車,一些家長提速買房。

  “‘五一’小長假那幾天,從早到晚都在帶著購房人看房,吃飯都得擠時間!”成交量大增,讓常蔚甚至忙到晚上11點。從鏈家在北京的實際成交數(shù)據(jù)來看,2020年“五一”期間日成交量同比增長超過100%。其中西城交易量同比和環(huán)比增長均超過100%。

  就在5月1日當天,這套59平方米的兩居室以1200萬元的價格掛牌入市,但始終沒能敲定買家?!百u家顯然想趁機高價售出?!背N嫡f,但市場很快冷靜下來,此后的兩個多月里,這套房子先后下調(diào)4次報價,最終降到1100萬,依然沒能售出。

  相鄰區(qū)域房價差有望縮小

  同在新文化街,佟麟閣路西邊的二手房成交均價大約在每平方米16萬至18萬元左右,而東邊的二手房均價為十三四萬元。

  一街之隔,房價出現(xiàn)這樣大的落差,關鍵原因就是劃片的學校不同。按照之前的政策,佟麟閣路西邊劃入實驗二小,而東邊則劃入實驗二小的分校涭水河小學。教學資源的差距影響著所劃片區(qū)的房價。

  常蔚說,最早這里的購房人雖然也關心房子的劃片,但遠沒有現(xiàn)在這么瘋狂;后來每次樓市上漲,“學區(qū)房”的概念都會被很多人拿出來炒,價格越來越高。

  印象最深的是2016年、2017年的那輪上漲?!翱匆姺績r漲得快,賣方的報價也報得很高,然后買方腦子一熱就簽了?!碑斈陜r格漲幅太夸張時,常蔚自己都很震驚。

  隨著2017年北京“3·17新政”開啟最嚴調(diào)控季,北京出手嚴打炒作各種奇葩學區(qū)房的同時,東城、海淀等多區(qū)陸續(xù)落地實施“多校劃片”政策。截至今年,城六區(qū)均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片,而是通過“多校劃片”方式入學。

  “‘多校劃片’后,一街之隔房價差好幾萬的情況很快會消失?!背N嫡f,過去每個小區(qū)對口的學校很明確,在很大程度上影響房價;現(xiàn)在每個小區(qū)對口的學校隨機匹配,一些熱門學區(qū)房隨之“降溫”。

  成交量和價格雙降

  過了“五一”小長假,常蔚漸漸感受到了入學新政的威力?!叭雽W新政出臺后10天內(nèi),成交量的確漲了,但價格沒怎么變;10天之后,成交量和價格都開始下降?!?/p>

  這樣的大范圍降價此前在東城和海淀的學區(qū)房市場也上演過。在執(zhí)行“多校劃片”半年后,東城房價下跌7%,海淀房價下跌11%。

  政策刺激下,西城購房需求在5月中上旬持續(xù)釋放,下旬市場開啟深度回落。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,7月前19天,西城區(qū)實際二手房成交量占全市比重由5月份11%的高點降至6%,為2019年以來月度最低值;成交均價較5月高點下跌8%,基本回到政策前平均水平。由此看來,“多校劃片”只帶來價格短期波動,市場行情逐漸回落企穩(wěn)。

  以往的熱門片區(qū)交易量也同步回落。5月需求集中釋放后,教育資源更優(yōu)質(zhì)的德勝、金融街區(qū)域6月成交量環(huán)比腰斬。數(shù)據(jù)顯示,入學新政剛發(fā)布后的5月,這兩個片區(qū)成交環(huán)比及同比增幅均在2倍以上;需求集中釋放后,6月成交均環(huán)比腰斬,降幅分別為53%和57%。“需求釋放完畢,預計西城區(qū)域二手房熱度將持續(xù)回落。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為。

  “成交量上不去,需求少了,價格自然會降。”常蔚更期望市場回歸理性平靜。10年下來,他深知樓市穩(wěn)定的重要性,瘋漲雖然帶來成交量增加,但很快會招來更嚴厲的調(diào)控政策,讓市場進入“冰封”狀態(tài)。

(責編: 賈春玲)

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